Imóvel em Inventário, Posso Vender?

A morte nunca é um assunto fácil de abordar, especialmente quando repentina e trágica. De igual modo, determinar a forma de distribuição do patrimônio do falecido também exige um esforço que, muitas das vezes, as partes não estão preparadas.

Em grande parcela dos casos, aquele familiar que faleceu tende a não deixar eventual partilha já previamente organizada. Com isso, os herdeiros se deparam com a necessidade de custear parte dos custos do próprio bolso. 

Dado o alto custo operacional de um inventário, os herdeiros questionam se o próprio espólio pode arcar com as despesas. Isso pode ocorrer a partir da venda de bens móveis e imóveis para quitação do passivo.

A venda de um imóvel que integra um inventário suscita dúvidas frequentes entre herdeiros e interessados. Embora seja possível alienar um bem imóvel durante o inventário, essa operação exige requisitos legais e procedimentos específicos. Esses requisitos visam resguardar os direitos de todas as partes envolvidas.

O que é o Inventário?

O inventário é o procedimento legal para identificar, avaliar e distribuir os bens, direitos e obrigações de uma pessoa falecida. A partilha ocorre entre herdeiros e sucessores. Esse processo pode ser judicial ou extrajudicial. A modalidade depende da existência de testamento, da presença de herdeiros menores ou incapazes e do consenso entre os herdeiros.

Em suma, após o falecimento, o conjunto de ativos e passivos passa a se denominar “espólio”. Esse espólio é o núcleo duro do processo de inventário. Esse conjunto se estrutura de forma a quitar o máximo de dívidas possível. Caso ainda exista patrimônio, ele é partilhado entre os herdeiros.

Conforme estabelece o Código Civil, “Desde a assinatura do compromisso até a homologação da partilha, a administração da herança será exercida pelo inventariante”. 

O inventariante cumpre a função de gestor do inventário. Ele é responsável pelo levantamento dos ativos e passivos, além da quitação de dívidas, liquidação e partilha dos bens.

Todavia, em muitos casos, o falecido não deixa patrimônio líquido suficiente para quitar eventuais dívidas. Diante disso, os herdeiros podem recorrer a três soluções:

• (i) um ou alguns herdeiros quitam as dívidas e recebem um percentual maior para compensação.
• (ii) os herdeiros rateiam entre si as dívidas e mantém a distribuição patrimonial ordinária.
• (iii) os herdeiros alienam bens do falecido de forma levantar os valores necessários para quitação das dívidas e, futuramente, partilhar os bens restantes.

O presente artigo se atém à última hipótese, de forma que, em um recorte temático, nos debruçaremos acerca da venda de bens imóveis.

Venda de Imóvel Durante o Inventário

Inicialmente, é importante ressaltar que a alienação de um imóvel durante o inventário é legalmente permitida. Contudo, para que o referido procedimento cumpra com seus requisitos legais, é importante a observância e cumprimento de determinadas condições:

1. Concordância Unânime dos Herdeiros: Todos os herdeiros e o cônjuge ou companheiro sobrevivente devem consentir expressamente com a venda do imóvel. A ausência de unanimidade pode inviabilizar a transação.

A concordância dos herdeiros é essencial no inventário extrajudicial, mas pode ser relativizada no judicial. Se houver discordância injustificada, o magistrado pode autorizar a alienação do imóvel.

2. Autorização Judicial ou Extrajudicial:
   • Inventário Judicial: Tradicionalmente, a venda de bens do espólio durante o inventário judicial exigia a obtenção de um alvará judicial, mediante justificativa plausível, como a necessidade de saldar dívidas do falecido ou custear despesas do próprio inventário.
     
   • Inventário Extrajudicial: Antes da Resolução nº 571/2024 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), os herdeiros precisavam buscar o Poder Judiciário para obter autorização para venda de bens, mesmo ao realizar o inventário pela via extrajudicial.

Com a publicação da Resolução nº 571/2024 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), tornou-se possível a venda de imóveis do espólio diretamente em cartório, sem necessidade de autorização judicial, desde que cumpridos os requisitos legais, como a concordância unânime dos herdeiros e a destinação dos recursos para o pagamento das despesas do inventário.

3. Finalidade da Venda: A venda precisa ter uma justificada válida, geralmente para cobrir despesas do inventário, quitar dívidas deixadas pelo falecido ou evitar a depreciação do bem. A destinação dos recursos obtidos com a venda deve ser claramente definida e acordada entre os herdeiros. 
4. Regularização Fiscal: É imprescindível que todos os tributos incidentes sobre o imóvel, como o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), estejam devidamente quitados antes da partilha. Além disso, devem ser observadas as obrigações fiscais decorrentes da própria alienação.

Quer entender mais sobre o assunto? Confira esses artigos completos:

• O papel do advogado no inventário judicial: Como conduzir o processo de forma eficaz
• Inventário extrajudicial: como é feito e quem pode fazer?

Procedimentos para a Venda

No inventário judicial, o inventariante, responsável pela administração do espólio, deve peticionar ao juiz solicitando autorização para a venda, apresentando a concordância dos herdeiros e justificando a necessidade da alienação. O juiz avaliará o pedido e, se considerar pertinente, expedirá o alvará autorizando a venda.

Já no inventário Extrajudicial, a Resolução nº 571/2024 do CNJ, permite a venda diretamente em cartório, por meio de escritura pública, desde que atendidos os requisitos do último capítulo. A autorização deve ser expressa e acompanhada da nomeação do inventariante.

Cuidados Necessários

Na comercialização de bens de grande valor, alguns cuidados são essenciais para garantir maior segurança jurídica para a operação. 

O primeiro passo é a avaliação do imóvel, determinando seu valor real de mercado. Isso assegura que a venda seja justa e equitativa para todos os herdeiros.

Ademais, os riscos jurídicos e cartorários de uma operação de compra e venda de bens imóveis são claros, de forma que contar com o apoio de um advogado especializado em direito sucessório é fundamental para orientar os herdeiros sobre os procedimentos legais, elaborar os documentos necessários e assegurar que a transação ocorra em conformidade com a legislação vigente.

Por fim, é de suma importância manter uma comunicação clara e transparente entre os herdeiros para evitar desentendimentos e garantir que todos estejam cientes e de acordo com os termos da venda.

Vantagens da Venda Durante o Inventário

A venda de um bem durante o processo de inventário pode garantir uma agilidade para conclusão do procedimento, uma vez que é possível proporcionar recursos financeiros para custear as despesas do inventário, viabilizando uma conclusão mais célere do processo.

Ademais, a alienação do bem pode ser uma estratégia para evitar a depreciação do imóvel ou custos de manutenção elevados, preservando o valor do patrimônio a ser partilhado.

Possíveis Desvantagens

As potenciais desvantagens consistem na existência de possíveis conflitos entre herdeiros, dado que a falta de consenso pode gerar atritos familiares, atrasando o processo de inventário e, consequentemente, a venda do imóvel. Eventual divergência originada em um processo de inventário extrajudicial tem poder de convertê-lo em um inventário judicial litigioso. 

Considerações Finais

A venda de um imóvel durante o inventário é uma possibilidade prevista na legislação brasileira, que pode trazer benefícios, como a obtenção de recursos para o pagamento de despesas e a agilização da partilha. No entanto, é fundamental observar todos os procedimentos legais com rigor, assegurando a validade da transação e a proteção dos direitos de todos os herdeiros.

A recente Resolução nº 571/2024 do CNJ trouxe maior flexibilidade ao permitir a alienação de bens do espólio diretamente em cartório, sem necessidade de autorização judicial, desde que cumpridos os requisitos legais. Essa mudança visa desburocratizar o processo de inventário e garantir maior agilidade às partes envolvidas. Ainda assim, a contratação de assessoria jurídica especializada é fundamental para evitar equívocos ou nulidades no procedimento.

Em suma, embora a venda de um imóvel em inventário seja viável, o processo exige cautela, planejamento e cumprimento das exigências legais. A concordância entre os herdeiros, a regularização tributária e, em certos casos, a autorização judicial são elementos indispensáveis para que a transação ocorra de forma válida e transparente. 

Em inventários extrajudiciais, o processo pode ser mais rápido, mas exige consenso entre os herdeiros. Além disso, é essencial informar o comprador sobre a situação jurídica do imóvel e as etapas para sua regularização, garantindo segurança à negociação.

Por fim, vender um imóvel durante o inventário é uma alternativa válida e muitas vezes necessária, especialmente quando o patrimônio precisa ser convertido em recursos para quitar dívidas ou despesas processuais. Com o devido acompanhamento jurídico, comunicação aberta entre os herdeiros e planejamento fiscal adequado, é possível realizar a venda com sucesso, garantindo a satisfação das partes e o respeito à legislação.